您处在哪一类配置需求？
不同阶段的中国家族对日本资产的需求差异显著。我们按典型场景定制持有结构、物件类型与顾问深度。
投资型
稳健分散 · 可传承 · 现金流
- 東京 23 区核心地段一棟楼 / 区分所有
- 持有结构：日本特定目的会社（TMK）/ 信託受益権 / 直接持有
- 目标：稳定 4–6% 净收益 + 长期资产升值
- 持续管理（招租 · 修缮 · 税务 · 年报）
自住型
家族第二居所 · 教育准备 · 税务居民规划
- 東京 / 京都 / 軽井沢 / 福岡 自住物件物色
- 持有结构：个人 / 法人 / 信託 多方案对比
- 教育衔接：国際 / インター学校信息
- 税务居民身份与相続税规划同步进行
事务所/办公型
中国企业出海日本配套 · 法人办公选址
- 中国出海企业日本子公司办公选址
- 経営管理ビザ要件配套（实质办公场所证明）
- 买断 / 长租 / Sub-lease 多模式对比
- 与远景跨境 · 远景人才 联动
Service Capabilities
围绕「配置 → 持有 → 增值 → 传承」全周期，我们提供以下服务能力。具体物件信息按客户身份与持有结构 NDA 后定向披露。
物件物色与买入支援
東京 23 区 + 大阪 / 京都 / 福岡 主要市场物件持续 sourcing。从市调、看房、估值、谈判、契约书到决済全流程支援。
- 每月 3–5 个深度物件报告
- 直系卖方网络（不依赖公开 portal）
- 中介手续料合理化议定
- 重要事项説明書中文/日文双语解读
持有结构设计
依据客户身份（中国 / HK / 海外居民）、资产规模、传承需求设计最优持有结构。涉及个人 / 法人 / TMK / 信託受益権 多方案对比。
- 跨境税务影响初判（法人税 · 所得税 · 相続税）
- 中国国家外汇管理与日本税法合规交叉
- 信託受益権结构搭建
- 代理人 / 取締役 / 监查役 角色配置
持续管理 retainer
买入只是起点。月度租金回款核对、年度修繕計画、空室对策、税务申报、年度合规年检——一站式持续管理。
- 租金 + 押金管理（含微信跨境结算建议）
- 管理会社协调（清掃 · 警備 · 设备）
- 年度確定申告 + 法人税申告
- 出口（売却）时的税务·合规辅助
跨境顾问与代际传承
面向二代、三代的代际传承设计。从相続税到生前贈与，从家族信託到法人持株会社，覆盖 5–20 年长期规划。
- 代际传承时点诊断（含日中两侧）
- 相続税试算与生前贈与策略
- 家族法人 / 持株会社 设立辅助
- 海华永泰中国侧合规联动
远景资产月报 / Asset Insights
每月发布东京 / 大阪 / 福冈不动产市场数据 + 投资趋势 + 监管更新。客户专享深度版（不公开发布）。
- 市场行情走势（按区分所有 / 一棟 / 商办 分类）
- 宅建·税法监管更新
- 新物件 pipeline 提示（专享）
- 年度 HNW 配置报告（深度）
从首次沟通到资产投运
每一步都有明确「时间预估」「客户出 / 我们出」与「Deliverable」，避免预期错位。具体周期依物件类型与持有结构而定。
客户高频问题
贵机构有日本不动产中介牌照吗？
首次咨询需要付费吗？
我能直接联系卖方避开中介费吗？
持有结构如何避免中国侧合规风险？
贵机构会同时为买卖双方代理吗？
远景观察 · 资产配置专栏
围绕日本不动产投资 / 持有结构 / 跨境税务的 Tier 1 研究文章。
中国 HNW 在日本投资不动产：自然人 vs KK vs SPV 哪种持有结构最优？
同样花 ¥1 亿日本物件，自然人持有 / 资产管理 KK 持有 / SPV 信托结构持有的总成本可能差 30-50%。本文从税务、风险隔离、传承、灵活性 4 维度对比 4 种结构，给中国 HNW 家族决策框架。
日本不动产日本不动产投资入门：从 0 到 1 的 5 大决策
中国 HNW 第一次考虑日本不动产投资，需要先做好 5 个最基础决策——城市选择、物件类型、持有结构、签证锚定、长期 portfolio。本文是入门级综合指南。
日本不动产以不动产为业的経営管理签证：实质経営要件是什么
中国 HNW 通过日本不动产业务申请経営管理签证是常见路径——但 2015 年以来入管局加强了"实质経営"审查。本文整理用不动产业拿経営管理签证的 5 大要件 + 拒签陷阱 + 与"假经营"的区别。